Introducción

1. 1. En estas líneas analizaremos el criterio aplicado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (“SCC”), con relación a la prohibición de acumular la pretensión de daños y perjuicios a la de desalojo en materia de arrendamiento comercial.
2. 2. Dicho criterio fue aplicado por la mencionada Sala en las sentencias N° 314 y N° 415, de 16 de diciembre de 2020 y 05 de octubre de 2022 (las “Sentencias”).

Resumen de los casos y argumentos de la Sentencias

3. 3. Los demandantes pretendían el desalojo de los inmuebles arrendados, el pago de los cánones insolutos y, por concepto de daños y perjuicios, los cánones de arrendamiento que se siguieran venciendo, hasta la entrega de los inmuebles arrendados. La ley aplicable es la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (“LRAIUC”)[1].
4. 4. La SCC casó de oficio las sentencias recurridas y declaró inadmisibles las demandas por inepta acumulación de pretensiones, bajo la premisa de las diferencias que existen entre la resolución del contrato y el desalojo. Los argumentos fueron los siguientes:
5. 5. La acción de desalojo y la resolución del contrato comparten, como fin común, la circunstancia de que ambas persiguen la devolución del inmueble arrendado, pero son figuras diferentes. La LRAIUC sólo prevé el desalojo y no la resolución (artículo 40).
6. 6. No hay norma de la LRAIUC que permita acumular la pretensión de daños y perjuicios al desalojo, como sí ocurre en materia de resolución de contratos (artículo 1.167 del Código Civil).
7. 7. El legislador morigeró los efectos de la terminación del contrato frente al arrendatario en la LRAIUC, debido a que este último es un débil jurídico y sujeto de protección especial.
8. 8. En los arrendamientos comerciales sólo se puede obtener la devolución del inmueble a través de la acción de desalojo, porque es el supuesto previsto en los literales “a” al “h” del artículo 40 de la LRAIUC.
9. 9. Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia de arrendamiento comercial implicaría vaciar de contenido el artículo 40 de la LRAIUC y convertir esta norma, de orden público, en un precepto normativo disponible por las partes.

Reflexión sobre el criterio aplicado en las Sentencias

5. 5. Desde nuestra perspectiva, la aproximación a los casos decididos por las Sentencias debió ser diferente y permitir la acumulación que fue negada.
6. 6. Lamentablemente, las Sentencias no crean buenos incentivos para los arrendatarios, quienes pueden dejar de pagar los cánones de arrendamiento y no responder por daños y perjuicios en las causas en las que los arrendadores soliciten la terminación del contrato de arrendamiento por ese concepto.

     El intento de diferenciar la resolución del contrato de la figura del desalojo

7. 7. Para negar la acumulación de daños y perjuicios a las acciones de desalojo, la SCC se basó en las diferencias que existen entre esta figura y la resolución del contrato, según el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios[2] (“LAI”). En este texto normativo, el desalojo procede por las causas establecidas en la ley en los contratos de arrendamiento verbales y a tiempo indeterminado[3] (artículo 34 de la LAI), y la resolución del contrato procede por el incumplimiento de una obligación esencial en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, como tradicionalmente funciona esta institución en cualquier contrato bilateral.
8. 8. Sin embargo, en nuestro criterio, no existe ninguna diferencia de fondo entre el desalojo y la resolución del contrato, cuando el primero se produce por la falta de pago del canon de arrendamiento o por el incumplimiento de obligaciones que puedan considerarse relevantes. De modo que no tiene sentido admitir la petición de daños y perjuicios en el caso de la resolución y no hacerlo cuando se demanda el desalojo.
9. 9. De hecho, nos atrevemos a decir que cuando la LRAIUC hace referencia al desalojo por incumplimiento del arrendatario, en verdad lo que prevé es la resolución del contrato.
10. 10. Desde luego, cuando el desalojo no obedece al incumplimiento del arrendatario sino a un factor distinto (como la necesidad del propietario de ocupar el inmueble) el mismo no es equiparable a la resolución, pues faltaría el requisito del incumplimiento grave de la obligación como motivo de la terminación del contrato.
11. 11. Si bien la LAI establece algunas particularidades sobre el desalojo, nuestra opinión es que existe tal similitud entre la resolución del contrato y el desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento, que no hay razones para analizar ambas figuras de manera sustancialmente diferente. Menos aún para sostener que no resulta posible acumular la pretensión de daños y perjuicios al desalojo. Para respaldar esta aseveración presentamos dos argumentos.
12. 12. En primer lugar, la resolución del contrato y el desalojo por falta de pago del canon no sólo persiguen la devolución del inmueble, sino ambas traen como consecuencia la terminación del contrato de arrendamiento a raíz del incumplimiento del arrendatario.
13. 13. La resolución del contrato, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, ocurre cuando una de las partes incumple sus obligaciones en el marco de un contrato bilateral, lo cual autoriza a la otra parte a demandar la terminación del contrato en razón del incumplimiento. Si el tribunal declara la resolución del negocio jurídico, se producen entonces sus efectos clásicos, a saber: el efecto liberatorio y el efecto restitutorio[4].
14. 14. Con relación al desalojo, Guerrero Quintero expresa lo siguiente: “El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la ley”[5].
15. 15. Si bien Guerrero Quintero también describe las diferencias entre la resolución del contrato y el desalojo que se desprenden de la LAI[6], insistimos en que tales diferencias son superficiales y que, si el desalojo se fundamenta en la falta de pago del canon de arrendamiento, el análisis no debería ser diferente del que procede en el ámbito de la resolución del contrato. De hecho, el autor en referencia también explica las similitudes entre estas instituciones y, al respecto, menciona que: “El desalojo tiene en común con la resolución, el incumplimiento en que incurra el arrendatario (…) salvo las causales b y c del artículo 34 eiusdem, que no contienen ningún incumplimiento imputable al locatario”[7].
16. 16. A diferencia de lo expresado por las Sentencias, la resolución y el desalojo no sólo tienen en común la consecuencia de la entrega del inmueble al arrendador, sino también que ambas implican la terminación del contrato de arrendamiento[8].
17. 17. En segundo lugar, en los desalojos decididos por las Sentencias subyacen incumplimientos que también hubiesen sido causales de resolución de un contrato, pues se fundamentaron en la falta de pago de los cánones de arrendamiento. Dicha obligación es principal del arrendatario[9] y, por tanto, su incumplimiento debe considerarse grave y generadora de la resolución del contrato[10].
18. 18. Con lo cual, en los litigios decididos por las Sentencias, los incumplimientos alegados por los demandantes son de tal entidad que también hubiesen dado lugar a la resolución del contrato de arrendamiento.  

La aseveración de que una norma específica debe permitir al arrendador acumular la solicitud de daños y perjuicios al desalojo

19. 19. Otro argumento expuesto por la SCC es que la acumulación de daños y perjuicios solo sería posible si una norma lo autorizara. Dicha Sala señaló que, si el artículo 40 de la LRAIUC prevé la figura del desalojo, no es posible pedir la resolución del contrato.
20. 20. Con mucho respeto, creemos que la aproximación es diferente. Desde el punto de vista de la legislación actual, a diferencia de lo dicho por la SCC, siempre se puede acumular la petición de daños y perjuicios frente al incumplimiento del deudor, salvo que una norma jurídica específica establezca lo contrario.
21. 21. Apoyamos nuestra afirmación en la regla general de que el deudor debe responder por daños y perjuicios si no cumple con su obligación en especie[11], a menos que pruebe el acaecimiento de una causa extraña no imputable, con sujeción a los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil[12]. Así, el acreedor (arrendador) tiene derecho a que el deudor (arrendatario) cumpla su obligación tal como ha sido contraída y, por ende, pague el canon de arrendamiento con sujeción al contrato, escrito o verbal, a tiempo determinado o a tiempo indeterminado. Si no lo hace, el acreedor tiene derecho a terminar el contrato, lo cual se traduce en solicitar el desalojo, en los términos de la LRAIUC, y a pedir el pago de daños y perjuicios por parte del deudor arrendatario.
22. 22. De imponerse el criterio comentado por la SCC en las Sentencias, entonces, en nuestro ordenamiento jurídico tendría que haber normas específicas que, en cada caso, habiliten al demandante a acumular los daños y perjuicios cuando solicita la terminación de un contrato por incumplimiento del deudor.
23. 23. Admitir la acumulación de daños y perjuicios al desalojo tampoco significaría sobreponer las normas del Código Civil a las disposiciones especiales que rigen la materia ni contravenir una norma de orden público, porque no hay una norma concreta especial de la materia arrendaticia que prohíba tal aplicación, ni tal proceder atentaría contra los principios del Derecho Inquilinario.

La calificación del arrendatario como débil jurídico como justificativo para morigerar los efectos de la terminación del contrato en razón de su incumplimiento 

24. 24. Disentimos por tres razones. En primer lugar, no hay norma jurídica ni principios que se desprendan de la LRAIUC que prevean que los efectos de la terminación del contrato deben flexibilizarse en el ámbito arrendaticio, cuando el arrendatario incumple su obligación de pagar el canon de arrendamiento.
25. 25. En segundo lugar, consideramos que no es acertado utilizar la categoría de débil jurídico de manera general, pues puede haber situaciones en el ámbito arrendaticio en las que el poder económico está del lado del inquilino y no del arrendador. De hecho, dada la protección legal que existe hacia a los arrendatarios y la tarea titánica que es para un arrendador recuperar un inmueble alquilado, aun cuando el arrendatario hubiere incumplido totalmente una obligación relevante como es el pago del canon de arrendamiento, dudamos realmente sobre quién es el débil jurídico en el plano de la realidad.
26. 26. Tampoco nos parece acertado desprender consecuencias jurídicas de una categoría general y abstracta como la de débil jurídico, sin que dicha calificación sea precedida del análisis y razonamiento correspondiente, ya que puede distanciarse de la realidad particular que conoce un tribunal.
27. 27. En tercer lugar, no hace falta relajar los criterios sobre la resolución del contrato o de desalojo en materia arrendaticia. Basta aplicar los criterios tradicionales que obligan a verificar que el incumplimiento sea relevante y que el demandante no actúe de mala fe.

Conclusiones

1. 1. No existen diferencias de fondo entre el desalojo por incumplimiento del arrendatario y la resolución del contrato.
2. 2. A diferencia de lo que exponen las Sentencias, siempre se puede acumular la solicitud de daños y perjuicios a la de terminación de un contrato, salvo que haya una norma expresa que lo prohíba. No hay norma de la LRAIUC que prohíba tal cosa.
3. 3. Las Sentencias desconocen una consecuencia natural de la actividad humana, que consiste en que todo aquel que causa un perjuicio, debe repararlo.

[1] Gaceta Oficial N° 40.418 de 23 de mayo de 2014.

[2] Gaceta Oficial N° 36.845 de 7 de diciembre de 1999.

[3] Aunque no forma parte del objeto de este trabajo, debemos expresar que no estamos de acuerdo con el tratamiento que nuestro ordenamiento jurídico da, en las leyes especiales de arrendamiento, al contrato a tiempo indeterminado. Tal como está configurado, parece una expropiación. Desde nuestra perspectiva, que esperamos exponer en otro momento, dichos contratos a tiempo indeterminado deberían poder concluirse por la voluntad de cualquiera de las partes, incluyendo la del arrendador. La solución sería darle al arrendatario un tiempo razonable para que abandone el inmueble, en función del tiempo que lo haya ocupado, como ocurre con la prórroga legal en los contratos a tiempo determinado. Máxime cuando la tendencia general es que los contratos que no tienen plazo pueden ser siempre terminados por cualquiera de las partes, actuando de buena fe.  

[4] Al respecto, ver José Mélich-Orsini, Doctrina General del Contrato (Caracas: Editorial Jurídica Venezolana-Marcial Pons, 1997), 733 y 734; Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, Tomo II (Caracas: Universidad Católica Andrés Bello, 2010) 978; Óscar E. Ochoa G., Teoría General de las Obligaciones. Derecho Civil III, Tomo II, (Caracas: Universidad Católica Andrés Bello) 474, y Mario E. Clemente Meoro, La facultad de resolver los contratos por incumplimiento (Valencia: Tirant Lo Blanch, 1998) 27.

[5] Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio, Volumen I (Caracas: Universidad Católica Andrés Bello, 2006) 171-173.

[6] Idem. Hemos de aclarar que el autor mencionado expone estas diferencias, pero no lo hace para justificar que la acción de desalojo no admite la acumulación de daños y perjuicios, como sí lo hacen las Sentencias.

[7] Ibidem, p. 174.  

[8] Ver, al respecto: Ricardo Henríquez La Roche y Jorge Kiriakidis Longhi, Nuevo Régimen sobre Arrendamientos Inmobiliarios (Caracas, Centro de Estudios Jurídicos del Zulia, 2000) 105 y 106.    

[9] “Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

[10] Sobre la gravedad del incumplimiento ver: Guillermo Gorrín Falcón, “Contribución a la determinación en Venezuela de la gravedad del del incumplimiento como presupuesto para la resolución del contrato,” en Libro Homenaje a la Academia de Ciencias Políticas y Sociales en el Centenario de su Fundación 1915-2015, Tomo IV, (Caracas, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, 2015). No deseamos abordar en este momento la discusión sobre los requisitos del incumplimiento resolutorio ni acerca de la correcta designación de la obligación cuyo incumplimiento da derecho a demandar la resolución del contrato. Sólo queremos resaltar que el fundamento del desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento es importante y grave, y sería motivo también de resolución del contrato.

[11] José Mélich-Orsini, Doctrina General del Contrato… 457; Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, Curso de Obligaciones… 92; Óscar E. Ochoa G., Teoría General de las Obligaciones. Derecho Civil III, Tomo I (Caracas: Universidad Católica Andrés Bello, 2009 120), y María Candelaria Domínguez, Curso de Derecho Civil III. Obligaciones (Caracas: Revista Venezolana de Legislación y Jurisprudencia, 2017) 275.    

[12] El contenido de las normas mencionadas es el siguiente:

“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

“Artículo 1.271.- El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”.